A compra de um imóvel costuma representar segurança, estabilidade e realização para muitas famílias. Mas, em várias situações, o bem que a pessoa acredita estar regular pode esconder pendências antigas, capazes de comprometer o patrimônio familiar.
O alerta vale para todo o Brasil e também para Nova Mutum, cidade que vive crescimento urbano, valorização imobiliária e aumento na emissão de documentos ligados à construção civil.
Em entrevista ao Mutum Notícias, a advogada Sônia F. Silva, especialista em Direito Imobiliário e Incorporação Imobiliária, explicou que a irregularidade imobiliária nem sempre nasce de uma obra recente ou de um loteamento novo. Muitas vezes, o problema vem de negociações feitas há anos e que nunca foram concluídas corretamente no cartório.
“Na minha atuação em Direito Imobiliário em Nova Mutum, vejo que a irregularidade nem sempre é recente. Muitas vezes ela vem de uma negociação feita há dez, vinte anos, que nunca foi concluída no cartório”, afirmou.
Segundo a especialista, o imóvel pode ser usado, habitado e até repassado para outras pessoas, mas continuar irregular do ponto de vista jurídico.
“O imóvel é usado, é habitado, passa de mão em mão — mas, no papel, continua irregular. E o problema só aparece quando a família precisa vender, financiar ou partilhar o bem”, completou.
Imóveis irregulares em Nova Mutum
A irregularidade imobiliária pode aparecer de diferentes formas. Entre os casos mais comuns estão contratos de compra e venda que nunca foram registrados, construções sem alvará, imóveis sem habite-se, ampliações não averbadas na matrícula e inventários que ficaram pendentes.
Em Nova Mutum, o tema ganha relevância diante do crescimento do município. Segundo o IBGE, a cidade tinha 55.839 habitantes no Censo 2022 e chegou a 63.455 moradores em 2025, conforme estimativa populacional divulgada pelo instituto. IBGE+1
O avanço também aparece na construção civil. Conforme dados repassados ao Mutum Notícias, em 2026, o município registrou 665 documentos emitidos na área da construção civil, sendo 332 alvarás de construção e 292 habite-se.
O alvará de construção autoriza o início da obra. Já o habite-se confirma que a edificação foi concluída e está apta para uso, conforme as exigências legais.
Os números mostram o ritmo de obras, regularizações e novos empreendimentos. Mas também reforçam a necessidade de atenção: quanto mais aquecido o mercado imobiliário, maior deve ser o cuidado com a documentação antes de comprar, vender, financiar ou regularizar um imóvel.
Matrícula é a identidade do imóvel
De acordo com Sônia F. Silva, o primeiro passo para saber se um imóvel está regular é solicitar a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis.
“A matrícula é a ‘identidade’ do imóvel. É nela que consta quem é o proprietário, qual a metragem, se há dívidas, penhoras, hipotecas ou disputas. Se o nome na matrícula não é o seu, ou se a realidade do imóvel não bate com o que está registrado, há um sinal de irregularidade”, explicou a advogada.
A matrícula permite verificar se o imóvel está realmente no nome de quem se apresenta como proprietário. Também aponta se há pendências que podem afetar a compra, como dívidas, restrições judiciais, hipotecas ou divergências na descrição do bem.
Por isso, a orientação é não fechar negócio apenas com base em promessa verbal, recibo, contrato particular ou confiança entre as partes.
Contrato sem registro não transfere propriedade
Um dos problemas mais comuns é o contrato de compra e venda sem registro. Segundo a advogada, mesmo que o contrato seja antigo, assinado e quitado, ele não garante sozinho a transferência da propriedade.
“Sem registro, quem aparece como dono ainda é o vendedor. O comprador, mesmo de boa-fé, fica sem segurança sobre o bem”, alertou Sônia.
Na prática, isso significa que a pessoa pode morar no imóvel por anos, pagar impostos, reformar e até construir, mas ainda assim não ser proprietária formal perante o cartório.
Esse tipo de situação pode gerar dificuldades para vender, financiar, fazer inventário, transferir para herdeiros ou usar o imóvel como garantia. Também pode expor o bem a problemas ligados ao antigo proprietário.
Construção sem alvará e sem habite-se
Outro ponto de atenção envolve imóveis construídos ou ampliados sem autorização do poder público. Quando uma obra é feita sem alvará de construção, sem habite-se ou sem averbação na matrícula, o imóvel permanece com pendências.
Essa irregularidade pode dificultar financiamento, venda e regularização futura. Também pode gerar exigências da Prefeitura para adequação da obra.
Em cidades em crescimento, como Nova Mutum, esse cuidado é ainda mais importante. O comprador precisa verificar se a casa, sala comercial, barracão ou ampliação existente corresponde ao que está registrado na matrícula e aprovado pelo município.
Inventário parado também causa irregularidade
Sônia F. Silva também chama atenção para imóveis vinculados a inventários não finalizados. Quando uma pessoa morre e o inventário não é concluído, os herdeiros não passam automaticamente a ser donos individuais do imóvel.
Nesses casos, o bem integra o espólio e precisa passar pela partilha, com cumprimento das formalidades legais.
“É muito comum a família morar no imóvel por anos achando que está tudo certo, e descobrir, na hora de vender, que o bem ainda está em nome de quem já faleceu”, observou a advogada.
Essa situação pode travar negociações, gerar conflitos familiares e impedir a venda regular do imóvel até que a documentação seja corrigida.
Irregularidade reduz valor e aumenta risco
A irregularidade imobiliária não é apenas uma questão burocrática. Ela afeta diretamente o valor, a segurança e a liquidez do patrimônio.
Um imóvel irregular pode não ser aceito como garantia de financiamento, ter dificuldade de venda, valer menos no mercado e ficar exposto a dívidas de terceiros que ainda aparecem como proprietários no registro.
Também pode gerar disputas judiciais entre herdeiros, compradores, vendedores ou vizinhos.
“O patrimônio que a pessoa acha que tem nem sempre é o patrimônio que ela realmente tem, do ponto de vista jurídico. Regularizar é transformar a posse em propriedade segura”, resumiu Sônia.
Regularização tem caminho, mas exige diagnóstico
Apesar dos riscos, a advogada afirma que a maioria das situações tem solução. Escrituras podem ser lavradas e registradas, construções podem ser averbadas e inventários podem ser concluídos.
Em alguns casos, quando há acordo entre os herdeiros e os requisitos legais são cumpridos, o inventário pode ser feito pela via extrajudicial, diretamente em cartório.
“O primeiro passo é sempre o diagnóstico: levantar a documentação e a matrícula do imóvel para saber exatamente em que situação ele está. A partir daí, traça-se o caminho”, orientou.
Para a especialista, quanto antes o problema for identificado, maiores são as chances de uma solução mais simples, rápida e menos onerosa.
Patrimônio de uma vida exige cuidado
A recomendação final é clara: antes de comprar, vender, financiar, construir ou regularizar um imóvel, é preciso buscar informação e apoio técnico.
“Ao tratar da regularização de um imóvel, a pessoa deve sempre procurar um profissional de sua confiança e devidamente habilitado. É o patrimônio de uma vida que está em jogo — não é hora de improvisar nem de entregar a documentação a quem não tem qualificação para isso”, concluiu Sônia F. Silva.
Em Nova Mutum, onde o crescimento urbano acompanha o avanço econômico e populacional, a regularização imobiliária deve ser tratada como uma medida de proteção patrimonial.
Afinal, imóvel seguro não é apenas aquele que está ocupado ou quitado. É aquele que está corretamente documentado.
